Новости

Пенсионная ипотека: почему бы не инвестировать пенсионные накопления в строительство доступного жилья и повышение доступности кредитов?

В настоящее время активно обсуждаются пути развития ипотеки в России. Ипотека представляет собой достаточно сложную комплексную систему, в которой локальное решение отдельного вопроса может разбалансировать общую ситуацию. Так, например, одностороннее стимулирование спроса при недостатке предложения может привести к дальнейшему росту уже сейчас заоблачных цен на жилье. Но интересные решения, на наш взгляд, есть. Одно из них – это активное вовлечение в ипотеку механизмов коллективных инвестиций, в частности паевых и пенсионных фондов, а также средств пенсионных накоплений.

По нашему мнению, механизм ипотеки надо рассматривать условно в виде некоего треугольника, где одна из вершин – это источники кредитных ресурсов (банки и механизмы их рефинансирования). Вторая вершина – это рынок строительства жилья и механизмов его финансирования. Третья – это человек, который также имеет некие источники финансирования (собственно человек за кредит и за жилье в конечном итоге в этой ипотечной схеме львиную долю и платит).

В идеале было бы, если государство одновременно приложило бы свой нынешний финансовый потенциал сразу в этих трех точках. Снижение ставки заимствования при снижении цен на жилье и при снижении порога вхождения в ипотеку (стартовый капитал и повышение доходов человека на последующее покрытие по кредиту). Вот формула успеха. Здесь именно важна одномоментность стимулирования каждого из звеньев.

Одна из проблем, что сейчас эта система находится в несколько разбалансированном положении. Цены на жилье завышены, ставки по кредитам достаточно высоки, а людей, способных преодолеть эту планку не так много. Планку надо понижать. Одного стимулирования снижения кредитных ставок недостаточно. Недостаточно и одновременного снижения ставок при стимулировании строительства и предложения жилья. Недостаточно даже вспоможения с социальными доплатами молодым семьям, нуждающимся и т.п. Это искусственные решения. Тут должны заработать рыночные механизмы – деньги не должны стать основой социального иждивенчества и осесть в карманах рыночных структур. Деньги должны работать на прибавочную стоимость, повышение объемов, производительность труда, выравнивание доходов и рисков.

В качестве возможного решения предлагается рассмотреть вариант придания импульса ипотеке путем ее интегрирования с пенсионной реформой и пенсионными накоплениями. В России уже четыре года существует накопительная пенсионная система, обладающая уже достаточно высоким инвестиционным ресурсом. Учитывая, что 97% находятся в управлении Государственной управляющей компании, которая инвестирует их в государственные ценные бумаги, эти накопления работают на прибавочную экономическую стоимость и доходность граждан слабо. Хотя в списке разрешенных активов присутствуют ипотечные ценные бумаги, но бумаг надлежащего качества, а рынка ипотечных ЦБ и подавно, в России еще нет. Зато уже есть такой инструмент, как ипотечные паевые фонды, которые могут инвестировать в выкуп закладных у банков. Есть и паевые фонды недвижимости, которые инвестируют в строительство жилья. Есть и негосударственные пенсионные фонды, которые аккумулируют длинные ресурсы по добровольным пенсионным программам и вполне могут быть инвесторами ПИФов обеих типов. Даже есть уже интересные примеры в регионах (ХМАО, Пермь), когда местный НПФ стимулирует одновременно спрос через ипотечный фонд и предложение через фонд недвижимости. А пенсионные накопления конкретных граждан при этом вполне могут служить «стартовым капиталом» для вступления в ипотеку. Почему бы не использовать пенсионные накопления ради обеспечения человека жильем – человек как бы у себя-пенсионера берет в долг. Неужели себе самому он потом не отдаст? По крайней мере, у него будет жилье, которое этот «долг» будет обеспечивать.

К сожалению, добровольная пенсионная индустрия у нас еще очень слабо развита. Так почему бы не рассмотреть вариант обязательной накопительной системы. Во-первых, это огромный инвестиционный ресурс для активизации строительства жилья и системы рефинансирования. Во-вторых, это деньги, которые привязаны к реальному труду, и, если они будут демонстрировать реальную текущую (а не отдаленную) отдачу, то люди будут по другому относиться к взносам в пенсионную систему и пенсионным накоплениям.

Если ипотечная система сможет заработать на полную мощность, то это обеспечит и импульс пенсионной реформе. Обеспеченный хорошим жильем пенсионер – это уже кое-что. На этом можно в последствии строить механизмы страховой ренты, обеспеченной жильем и т.п. В общем, есть над чем подумать и что обсудить…

Вадим Логинов, руководитель проекта портала FundsHub.ru

Источник: FundsHub.ru